Zuschüsse und günstige Kredite Wie der Staat den Hauskauf fördert
Durch die staatliche Unterstützung beim Immobilienkauf können mehrere Zehntausend Euro zusammenkommen. Welche Förderungen gibt es? Und welche lohnen sich wirklich? Die wichtigsten Antworten.
Für einen Hauskauf benötigen Verbraucherinnen und Verbraucher im besten Fall mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Umgerechnet können das bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro schnell mal 80.000 Euro sein. Doch so viel Geld haben vermutlich nur die wenigsten Menschen mal eben so rumliegen. Ein wichtiger Bestandteil für potenzielle Käufer kann daher die Förderung vom Staat sein.
Wie kann die staatliche Unterstützung aussehen?
Im Prinzip gibt es zwei Arten von Förderungen. Bei der einen hilft der Staat beim Ansparen von Eigenkapital. Bei der anderen hilft der Staat beim Abbezahlen des Darlehens durch günstige Zinsen und Zuschüsse.
Wie hilft der Staat beim Sparen?
Viele Arbeitgeber unterstützen ihre Angestellten mit sogenannten vermögenswirksamen Leistungen. Bis zu 40 Euro pro Monat kann ein Unternehmen in eine private Geldanlage des Arbeitnehmers stecken - etwa in einen Bausparvertrag. Der Staat kann das Ganze noch einmal zusätzlich fördern. Mit der Arbeitnehmersparzulage gibt es vom Bund bis zu 43 Euro pro Jahr oben drauf, bei Ehepaaren sind es maximal 86 Euro pro Jahr. Voraussetzung ist allerdings, dass das zu versteuernde Einkommen unter 40.000 Euro pro Arbeitnehmerin oder Arbeitnehmer liegt.
Ähnlich hoch darf das jährliche Einkommen bei der sogenannten Wohnungsbauprämie sein, die der Staat für eigene Einzahlungen bis 700 Euro auf das Bausparkonto verspricht. Hier liegt die Einkommensgrenze für Alleinstehende bei 35.000 Euro, für Verheiratete bei 70.000 Euro. Sollte der Sparer jährlich mindestens 50 Euro für eigenen Wohnraum zurücklegen, bekommt er zehn Prozent auf seine Einzahlungen - maximal allerdings 70 Euro im Jahr. Partner können zusammen bis zu 140 Euro bekommen.
Viel Aufwand ist bei beiden Programmen nicht nötig. Allerdings haben Menschen, die mehr verdienen als die Einkommensschwellen, keinen Anspruch darauf. Außerdem seien die staatlichen Zulagen beim Sparen mit Blick auf die eher kleinen Beträge kein bahnbrechendes Element beim Hauskauf, sagt Alrun Jappe vom Verbrauchermagazin Finanztest im Podcast "Gold & Asche: Projekt Hauskauf" der ARD-Finanzredaktion. "Die Wohnungsbauprämie ist ein Tropfen auf den heißen Stein und nicht ausschlaggebend, ob ich mir ein Haus leisten kann."
In der ersten Staffel von "Gold & Asche" der ARD-Finanzredaktion wird in sieben Folgen Schritt für Schritt das Wichtigste beim Hauskauf beleuchtet - mit Hintergründen und Expertenwissen. Zu hören in der ARD-Audiothek und überall, wo es Podcasts gibt. Die einzelnen Episoden finden Sie hier.
Folge 1: Lohnt es sich, ein Haus zu kaufen? (21. Februar)
Folge 2: Der richtige Zeitpunkt für den Hauskauf (21. Februar)
Folge 3: Wie viel Haus kann ich mir leisten? (28. Februar)
Folge 4: Worauf muss ich beim Kredit achten? (6. März)
Folge 5: Wie der Staat den Hauskauf finanziell unterstützt (13. März)
Folge 6: Alles rund um die energetische Sanierung (20. März)
Folge 7: War früher alles besser? (27. März)
Was gibt es noch?
Ein System, mit dem der Staat Menschen sowohl beim Ansparen für den Hauskauf als auch beim Tilgen des Darlehens unter die Arme greift, ist das seit 2008 existierende Wohn-Riester - auch Eigenheimrente genannt. Vereinfacht gesagt wird die Riester-Rente dafür eingesetzt, im Alter mietfrei zu wohnen. "Für jemanden, der jetzt finanzieren möchte, spielt Wohn-Riester im Grunde genommen keine Rolle mehr, weil es kaum noch Angebote in dem Bereich gibt", meint jedoch Finanztest-Expertin Jappe.
Interessant sei es dagegen für Leute, die bereits einen Riester-Vertrag haben. Denn diese können ihr bereits angespartes Guthaben ohne Nachteile komplett oder teilweise für ihren Immobilienkauf entnehmen. Die jährliche Grundzulage beim Wohn-Riester beträgt 175 Euro plus einen Bonus für jedes Kind, für das noch Kindergeld gezahlt wird. Für Kinder, die bis Ende 2007 geboren wurden, sind das 185 Euro und für Kinder, die ab dem Jahr 2008 geboren wurden, 300 Euro. Unter Umständen kommt noch ein Steuervorteil dazu.
Neben den Möglichkeiten, Zulagen auf sein Erspartes zu bekommen, gibt es darüber hinaus Zuschüsse auf den Kauf von Wohneigentum. Über die Programme der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) können Bürgerinnen und Bürger Kredite beantragen - mit Zinsen, die in vielen Fällen deutlich günstiger sind als die Angebote der Banken und Kreditvermittler.
Welche KfW-Kredite können Hauskäufer beantragen?
Am 1. März 2023 startete das KfW-Programm Klimafreundlicher Neubau, das nach einem zwischenzeitlichen Stopp seit kurzem wieder beantragt werden kann. Neben dem Bau fördert es auch den Kauf - aber nur, wenn das Haus neu ist und den sogenannten Effizienzhausstandard 40 hat. Das bedeutet: Das Haus darf maximal seit einem Jahr fertiggestellt sein und nur noch höchstens 40 Prozent des Energiebedarfs eines bestehenden, vergleichbaren Gebäudes haben. Wie hoch dieser ist, hängt von Nutzfläche, Geometrie und Ausrichtung des jeweiligen Hauses ab und muss von einem Experten geprüft werden. Außerdem darf es nicht mit fossilen Systemen wie Öl-, Gas- oder Pelletheizungen beheizt werden.
Wenn diese Voraussetzungen zutreffen, werden 100 Prozent der förderfähigen Kosten finanziert, maximal aber 100.000 Euro. Mit einem sogenannten Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude ist sogar ein Kredit von bis zu 150.000 Euro möglich. Konkret sieht das so aus: Für die ersten zehn Jahre der Laufzeit erhalten die Verbraucher stark vergünstigte Kredite - mit Effektivzinsen von aktuell 2,15 bis 2,71 Prozent je nach Laufzeit. Damit können bei den derzeitigen Bauzinsen am Markt von fast vier Prozent schnell mal Tausende Euro Zinseinsparungen pro Jahr zusammenkommen. Einschränkungen mit Blick auf die Bonität und das Einkommen der Antragsteller gibt es nicht.
Ebenfalls erst seit 2023 gibt es das Programm Wohneigentum für Familien. Mit dem Nachfolger des Ende 2022 ausgelaufenen Baukindergelds will der Staat Familien und Alleinerziehende mit kleinen und mittleren Einkommen beim Bau oder Kauf ihres eigenen Hauses unterstützen. So kann ein Haushalt mit mindestens einem Kind unter 18 Jahren für ihre neuen vier Wände einen Kredit zwischen 170.000 bis 270.000 Euro bekommen.
Abhängig ist die Förderung jedoch vom zu versteuernden Jahreseinkommen. Für eine Familie mit einem Kind liegt die Grenze bei 90.000 Euro - für jedes weitere Kind kommen weitere 10.000 Euro dazu, sodass ein Haushalt mit drei Kindern bis zu 110.000 Euro verdienen darf. Zum anderen trifft das Programm wiederum nur auf neu gebaute Häuser zu, bei denen der CO2-Fußabdruck gering ist. Sprich: Das Gebäude muss die Effizienzhaus-Stufe 40 erreichen und darf nicht mit Öl, Gas oder Biomasse beheizt werden. Gebäude mit einem besonderen Qualitätssiegel erreichen noch einmal eine höhere Förderstufe.
Der effektive Jahreszins beim Wohneigentum für Familien ist noch einmal günstiger als beim Neubauprogramm und liegt bei 0,01 bis 2,87 Prozent - je nach Laufzeit, tilgungsfreier Anlaufzeit und Art des Darlehens. Seit diesem Monat wird sogar eine 20-jährige Zinsbindung angeboten.
Sind die Kredite sinnvoll?
Für Alrun Jappe machen vor allem die Zinsen die Kredite der KfW zu einem attraktiven Angebot: "Das ist natürlich bei dem derzeitigen Zinsniveau ein absoluter Hit. Wer genügend Eigenkapital hat und sich das leisten kann, der sollte unbedingt diese Förderprogramme in Anspruch nehmen." Eine Einschränkung hat die Expertin aber dennoch: "Es werden halt nur Bauten gefördert, die hohe Anforderungen an die Energieeffizienz erfüllen und auch an die Nachhaltigkeit." Danach sind die förderfähigen Häuser meist nicht günstig.
Gibt es auch Förderungen für ältere Häuser?
Ja. Zum einen gibt es Unterstützung bei frisch sanierten Effizienzhäusern. Über den Wohngebäude-Kredit aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) können Antragsteller aktuell einen effektiven Jahreszins zwischen 2,02 und 2,66 Prozent bekommen - wieder abhängig von Laufzeit, Tilgung und Art des Darlehens. Die Zinsbindung beträgt zehn Jahre. Wie hoch der Kreditbetrag ist, hängt davon ab, wie energieeffizient die Immobilie ist. Maximal liegt er aber bei 150.000 Euro. Dazu kommt ein Tilgungszuschuss zwischen fünf und 25, in bestimmten Fällen sogar bis zu 45 Prozent, der das gesamte Darlehen insgesamt noch einmal reduziert.
Um es ein wenig greifbarer zu machen, ein paar Beispiele: Erreicht das Haus die Effizienzhausstufe 85 - hat also noch höchstens 85 Prozent des Energiebedarfs eines Referenz-Gebäudes - bekommt man einen Zuschuss von fünf Prozent. Das sind bis zu 6.000 Euro. Bei einem Effizienzhaus 40 kann man bis zu 24.000 Euro bekommen. Sollte zusätzlich eine neue Heizung auf Basis erneuerbarer Energien, mit der mindestens 65 Prozent des Energiebedarfs des Gebäudes gedeckt wird, eingebaut worden sein, gibt es sogar einen Zuschuss von bis zu 37.500 Euro.
Darüber hinaus gibt es auch einen KfW-Kredit für den Kauf von älteren Häusern unabhängig davon, wie energieeffizient es ist und ob es saniert ist. Bereits seit Jahren bietet die Förderbank das sogenannte Wohneigentumsprogramm mit einem Kreditbetrag von bis zu 100.000 Euro für alle an, die Wohnraum kaufen und selbst darin wohnen wollen. Allerdings hat das Wohneigentumsprogramm auf den ersten Blick einen großen Haken: Denn den Förderkredit gibt es aktuell für verschiedene Laufzeiten und Zinsbindungen mit einem effektivem Jahreszins ab 3,71 Prozent, was in etwa auch die Angebote auf dem freien Markt sind.
Warum ist das Wohneigentumsprogramm trotzdem sinnvoll?
Es gebe einen großen Vorteil, betont Philipp Tilleßen, Leiter der Abteilung Private Kunden bei der KfW, im Podcast: "Die KfW bietet einen Festzins an - unabhängig von dem verfügbaren Eigenkapital und auch unabhängig von der Bonität der Endkreditnehmer. Die Zinsen, die Sie in den Werbungen als Vergleichszinsen sehen, sind dagegen in der Regel Zinsen für sehr, sehr gute Bonitäten und für Kunden eben auch mit sehr viel Eigenkapital."
Das KfW-Wohneigentumsprogramm kann also trotz des vergleichsweise teuer wirkenden Zinses durchaus interessant sein - eben wenn Menschen nicht ganz so viel Eigenkapital mitbringen oder aufgrund des Einkommens nicht so eine hohe Bonität haben. Das sieht auch Alrun Jappe von Finanztest so: "Das KfW-Wohneigentumsprogramm kann interessant sein für Käufer, die mit wenig Eigenkapital in die Finanzierung gehen, weil es gibt Banken, für die ist der KfW-Kredit quasi wie Eigenkapital, das eingebracht wird, sodass die Konditionen des Bankdarlehens sich dadurch verbessern."
Wie beantragt man die Kredite?
Ganz wichtig: Die Kredite müssen beantragt werden, bevor weitere Schritte wie ein Notartermin angegangen oder gar ein Kaufvertrag unterschrieben wird. Das heißt im ersten Schritt: recherchieren, welches Programm überhaupt in Frage kommt. Das ist über die Website der KfW möglich, auf der es unterschiedliche Tools gibt, mit denen geeignete Kredite gesucht und durchgerechnet werden können. Auch die Verbraucherzentralen oder Magazine wie Finanztip und Finanztest informieren umfangreich über staatliche Fördermittel.
Im zweiten Schritt folgt dann das Gespräch mit Finanzierungspartnern wie der Hausbank oder anderen Instituten. Dabei gebe es aber einen Haken, sagt Alrun Jappe von Finanztest: "Die Banken bekommen zwar eine Provision, die für KfW-Kredite aber nicht sehr hoch ist." Insofern sei das Interesse der Banken höher, ihre eigenen Kredite zu vermitteln. Daher rät die Expertin bei mindestens drei Banken Angebote einzuholen. Mindestens einmal sollte auch ein Kreditvermittler dabei sein. Und falls trotzdem kein Hinweis auf eine staatliche Förderung kommt, können die Interessenten einfach selbst danach fragen.
Gibt es noch mehr Förderungen?
Zusätzlich zu den Förderungen vom Bund kann man auch von Programmen einzelner Bundesländer oder Kommunen profitieren, die ebenfalls häufig einkommensschwächere Familien unterstützen oder den Kauf von umweltfreundlichen Effizienzhäusern bezuschussen und teilweise sogar attraktiver sind. Oft können Förderungen zudem auch kombiniert werden.
Um passende Förderangebote zu finden, können Förderdatenbanken genutzt werden. Auf der Website des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz sind die Programme des Bundes und der Länder aufgelistet. Für lokale Förderungen informieren sich Interessenten am besten direkt im Rathaus der Kommune oder bei der Verbraucherzentrale.