Wohnungsmarkt Was bringt die Mietpreisbremse?
Eine strengere Mietpreisbremse soll die Probleme auf dem Wohnungsmarkt mindern - doch wie funktioniert die "Bremse", und was bringt die Verschärfung? Kritik an den Koalitionsplänen kommt von allen Seiten.
Die Bundesregierung hat die Mietpreisbremse nicht nur um fünf Jahre verlängert, sondern hat das Instrument auch deutlich verschärft. Doch was muss ein Mieter beachten und wie funktioniert die Preisbremse eigentlich?
Wie viel darf mein neuer Vermieter verlangen?
Seit Sommer 2015 zieht die Mietpreisbremse eine Obergrenze. Nach einem Umzug darf die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der "ortsüblichen Vergleichsmiete" liegen. Das gilt allerdings nur für "Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt". Wo diese liegen, entscheiden die Bundesländer. Ausnahmen gelten bei Neubauten, Sanierungen oder wenn die Miete des Vormieters schon höher war.
Wie wird diese Vergleichsmiete ermittelt?
Die meisten großen Städte in Deutschland erstellen solche Vergleiche mit einem Mietspiegel. Bisher schauen sie dafür vier Jahre zurück und ermitteln typische Mieten in bestimmten Lagen und je nach Ausstattung des Hauses. Künftig - das ist einer der Koalitionsbeschlüsse - soll sechs Jahre zurückgeschaut werden. "Die ortsüblichen Mieten werden dadurch künstlich niedrig gerechnet", sagt Immobilienökonom Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. "Das macht die Mietpreisbremse nochmal schärfer."
Wo greift die Preisbremse denn genau?
Ende 2018 galt der Mietendeckel in 313 von 11.000 Städten und Gemeinden in Deutschland. Das ist zwar nur ein Bruchteil der Kommunen, in ihnen leben aber 28 Prozent der deutschen Bevölkerung - rund 23,5 Millionen Menschen. Dazu gehören Metropolen wie Berlin, München oder Frankfurt und ihr Umland, mittelgroße Städte wie Braunschweig oder Jena, aber auch reiche Gemeinden wie Sylt.
Wie kann ich die Mietpreisbremse als Mieter durchsetzen?
Man muss den Vermieter auf die überhöhte Miete hinweisen, dafür reicht eine einfache E-Mail. Bisher musste der Vermieter zu viel gezahlte Miete dann ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückzahlen - künftig soll das auch rückwirkend für zweieinhalb Jahre gelten. Auf Vermieter können so locker fünfstellige Rückzahlungen zukommen. Die Regelung ist trotzdem ein Kompromiss, denn das SPD-geführte Justizministerium wollte eigentlich gar keine Frist. Auch beim Auszug nach vielen Jahren sollten Mieter zu viel gezahlte Miete noch zurückbekommen. Der Hintergedanke: Viele Bürger rügen die hohe Miete derzeit nicht, weil sie Bedenken haben, es sich mit dem Vermieter zu verscherzen.
Wie werden die Vermieter auf die Verschärfung reagieren?
Immobilienexperte Voigtländer erwartet, dass viele an der Instandsetzung sparen werden, wenn sie weniger Miete verlangen können. Außerdem könnten sie überlegen, Mietwohnungen als Eigentumswohnungen zu verkaufen, wodurch der Mietmarkt noch kleiner würde. Das jedoch wollen Union und SPD ausbremsen: Sie verständigten sich darauf, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen begrenzt werden soll.
Was ändert sich noch?
Wer ein Haus kauft, muss künftig nicht mehr automatisch hohe Maklergebühren zahlen - Käufer und Verkäufer sollen sich die Ausgaben teilen. Experten erwarten, dass die Courtagen dadurch auch insgesamt sinken, weil Verkäufer bessere Preise aushandeln oder auf Makler verzichten. 500.000 Wohnimmobilien wechseln nach einer Schätzung des Statistischen Bundesamtes jedes Jahr den Eigentümer. In fast zwei von drei Fällen seien Makler beteiligt - und oft zahlt der Käufer den Löwenanteil. Die SPD wollte eigentlich, dass wie auf dem Mietmarkt auch der Auftraggeber die vollen Maklerkosten trägt. Damit hätten die Käufer pro Jahr bis zu drei Milliarden Euro gespart, Makler zugleich Umsatzeinbrüche von 660 bis 750 Millionen Euro gehabt.
Sind Mietervertreter jetzt zufrieden?
Nein, denn die wahren Probleme sehen sie noch nicht gelöst. Der Mieterbund kritisiert vor allem, dass die Mietpreisbremse nicht überall gilt. Außerdem bringe die Ausweitung der Mietspiegel kaum etwas. Der Verband schlägt stattdessen vor, die Mieten "in den kommenden Jahren" nur noch in Höhe der Inflationsrate steigen zu lassen.
Was sagen die Vermieter und Eigentümer?
Vermieterverbände wie der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW, der Eigentümerverband Haus & Grund oder der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen kritisieren, dass die Mietpreisbremse verlängert werde, obwohl nicht gleichzeitig genügend Maßnahmen gegen den Wohnungsmangel ergriffen worden seien. Die geplante Verlängerung des Zeitraums im Mietspiegel sei "eine bewusste Manipulation", monierte der GdW.
Die Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten bis zu 2,5 Jahre nach Vertragsschluss trifft nach Ansicht von Haus & Grund insbesondere die privaten Kleinvermieter. Sie würden damit zusätzlich verunsichert.
In der Begrenzung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sieht Immobilienökonom Voigtländer einen "sehr starken Eingriff in die Eigentumsrechte". Der Eigentümerverband Haus und Grund kritisierte: "Private Vermieter verkaufen ihre Wohnungen doch nicht, wenn sich mit der Vermietung Geld verdienen ließe. Sie tun es, weil die vermieterfeindliche Regulierungspolitik ihnen keine Wahl lässt."
Wie reagiert die Opposition?
Der parlamentarische Geschäftsführer der FDP-Fraktion, Marco Buschmann, wertete die Mietpreisbremse als "Öl ins Feuer der sich anspannenden Mietmärkte". Sie doktere nur an Symptomen herum und erhöhe die Bürokratielasten. Man müsse das Angebot erhöhen, also man müsse bauen, so Buschmann. Auch der Sprecher der Grünen-Fraktion für Bau- und Wohnungspolitik, Chris Kühn, forderte, die Bundesregierung müsse "dringend" mehr dauerhaft bezahlbaren Wohnraum schaffen.
Mit Informationen der Deutschen Presse-Agentur.