Wohnen Wenn die Miete nicht nur gefühlt zu hoch ist
Die Mietpreisbremse ist noch einmal verlängert worden - bis 2029. Als großer wohnungspolitischer Wurf galt sie nie. Sie kann finanziell belasteten Mietern aber Erleichterung bringen. Was Sie tun können, wenn Ihre Miete zu hoch ist.
Was ist die Mietpreisbremse und was ist ihr Zweck?
Die sogenannte Mietpreisbremse soll verhindern, dass Mieten in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt in Deutschland unkontrolliert ansteigen. Das dazugehörige Gesetz hat 2015 die damalige Große Koalition aus CDU/CSU und SPD verabschiedet - die Mietpreisbremse wird also bald schon zehn Jahre alt.
2019/2020 wurde sie erstmals verlängert und dabei auch verschärft; nun hat die Ampel-Koalition sie noch einmal bis 2029 verlängert. Die Mietpreisbremse gilt in Deutschland aber bei Weitem nicht flächendeckend: Ihre Umsetzung ist Ländersache. Und stark umstritten ist sie auch.
Was besagt die Mietpreisbremse?
Bei der Wieder- oder Neuvermietung einer Bestandswohnung in bestimmten Regionen darf die neue Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Allerdings gibt es viele Ausnahmen, die das Ganze etwas kompliziert machen.
Welche Ausnahmen sind das?
Udo Casper, Geschäftsführer vom Deutschen Mieterbund Baden-Württemberg e.V., erklärt: "Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, nach einer umfassenden Modernisierung oder wenn der Vormieter schon eine höhere Miete bezahlt hat." In letzterem Fall darf die neue Miete die des Vormieters allerdings nicht übersteigen.
Der Vermieter ist außerdem verpflichtet, den zuletzt angesetzten Mietpreis offenzulegen - oder muss es begründen, wenn er mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent verlangt. Das muss er unaufgefordert vor Abschluss des Mietvertrags tun. Wenn er das versäumt, können Mieter dies auch einfordern, wenn sie bereits eingezogen sind. "Die Feinheiten liegen im Detail, man sollte gut prüfen, ob die Ausnahmen greifen", sagt Casper.
Was kann ich tun, wenn ich eine überhöhte Miete vermute?
Finden Sie als erstes heraus, ob die Mietpreisbremse an Ihrem Wohnsitz überhaupt gilt. Wenn das so ist, müssen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete recherchieren - das geht üblicherweise über den qualifizierten Mietspiegel. Wenn Sie die Vergleichsmiete herausgefunden haben, schlagen sie zehn Prozent auf und berechnen die Differenz zu Ihrer aktuellen Kaltmiete. Das ist die Summe, die Sie monatlich mutmaßlich zuviel zahlen.
Wie gehe ich jetzt vor?
Wenn Ihr Vermieter zugänglich ist, können Sie erst einmal das Gespräch suchen. Vielleicht haben Sie Glück und die Sache ist schnell geklärt. Das ist aber eher unwahrscheinlich, schließlich geht es ums Geld.
Wenn der Vermieter nicht reagiert oder sich weigert, die Miete anzupassen, sprechen Sie eine schriftliche Rüge aus. Vorlagen dazu gibt es im Internet, etwa bei den Mietervereinen. Der Vermieter muss dann schriftlich erklären, warum er eine höhere Miete verlangt. Dann muss man weitersehen, ob diese höhere Miete berechtigt ist - oder eben nicht.
Ich bin unsicher, ob meine Miete zu hoch ist - wer kann mir helfen?
Die örtlichen Mietervereine, Rechts- und Verbraucherberatungen, eine Anwältin oder ein Anwalt.
Ich bin sicher, dass meine Miete zu hoch ist - wie stehen meine Chancen auf Erfolg?
Die festgelegten Obergrenzen sind zwingend, Vermieter müssen sich an diese halten. Seit der Verschärfung der Mietpreisbremse 2020 sind Vermieter auch verpflichtet, zu viel gezahlte Miete rückwirkend zu erstatten. Das muss man natürlich einfordern. Möglich ist das bis zu 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses, und zwar bei Mietverträgen, die nach dem 1. April 2020 geschlossen wurden. Bei älteren Verträgen wirkt die Rüge nur für die Zukunft.
Mein Vermieter weigert sich, die Rüge zu akzeptieren. Was jetzt?
Jetzt ist der Zeitpunkt gekommen, sich Beratung und Unterstützung zu holen, siehe oben.
Mietervereine beobachten, dass nur wenige Menschen die Mietpreisbremse nutzen. Warum ist das so?
Für Udo Caspers vom Mieterbund Baden-Württemberg gibt es dabei zwei wesentliche Punkte: Die komplizierten Regeln - und die Psychologie: "Man muss sich mit der Mietpreisbremse auskennen. Außerdem haben viele Mieter Angst um ihre Wohnung. Wer angesichts des enormen Wohnungsmangels endlich die Chance auf eine Wohnung hat, hat wohl Bedenken, eine Mietpreissenkung zu fordern. Es ist also wichtig, sich zu informieren und auch den Mut aufzubringen, gegen eine zu hohe Miete vorzugehen."
Was sollte man bedenken, bevor man tätig wird?
Abwägen: Lohnt die Auseinandersetzung, wenn es um 0,50 Euro oder einen Euro Differenz pro Quadratmeter geht? Wenn Sie 15, 16, 17 Euro oder noch mehr Kaltmiete pro Quadratmeter zahlen, obwohl nur zehn, elf oder zwölf Euro erlaubt sind, sieht die Sache schon anders aus. Man sollte sich bewusst machen, dass ein Mietverhältnis eine Geschäftsbeziehung ist - und in aller Regel auch nicht für die Ewigkeit gedacht.
Warum ist es auch für andere relevant, wie viel Miete ich zahle?
Noch einmal Udo Caspers: "Die Mietpreisbremse betrifft nur Neuverträge. Wenn Wohnungen neu vermietet werden, geht die Miete oft sprunghaft nach oben. Diese hohen Wiedervermietungsmieten fließen dann eben auch in die Mietspiegelberechnungen ein. Und das führt dann dazu, dass die Bestandsmieten ebenfalls ansteigen, Wohnen also für viele Menschen immer teurer wird."
Und warum ist die Mietpreisbremse so umstritten?
Kurz gesagt: Den einen geht sie nicht weit genug, den anderen geht sie zu weit. Mietervereine kritisieren unter anderem, dass Mieter selbst tätig werden müssen, dass es zu viele Schlupflöcher gibt und dass Vermietern keine Sanktionen drohen, wenn sie sich nicht an die Obergrenzen halten.
Der Eigentümerverband Haus & Grund hingegen würde die Mietpreisbremse am liebsten abgeschafft sehen und hat kürzlich Klage gegen die Verlängerung angekündigt. Das Instrument sei nicht geeignet, um bezahlbare Mieten für alle Einkommensgruppen in Ballungsgebieten zu sichern und habe die Wohnungsnot verschärft.
Bundesbauministerin Klara Geywitz sagte dem rbb dazu, sie gehe davon aus, dass das zuständige Justizministerium die Verlängerung "hinreichend gründlich geprüft" habe.