Darlehensvertrag Was es bei der Baufinanzierung zu beachten gilt
Die Nachfrage nach Baufinanzierungen ist auf einem Höchststand, während die Zinsen derzeit sinken. Worauf Verbraucherinnen und Verbraucher beim Darlehensvertrag auf jeden Fall achten sollten.
Die Zinsen für Baufinanzierungen sind zum Ende Oktober nochmals gesunken. Je nach Bank liegen sie zwischen drei und knapp 4,5 Prozent. Das zeigen Daten der Finanzberatung Max Herbst (FMH) aus Frankfurt am Main.
Aus der regelmäßigen Bankenumfrage der Bundesbank wird deutlich, dass die Nachfrage für Baufinanzierungen ein Rekordhoch erreicht hat. Einerseits lockt das gesunkene Zinsniveau, andererseits zeigen Daten des Statistischen Bundesamtes, dass Immobilien wieder teurer werden dürften.
Das Prinzip der Hypothek
Der Begriff "Baufinanzierung" fasst sowohl den Neubau als auch die Finanzierung von fertigen Häusern und Wohnungen zusammen. Jedes Grundstück und jedes Haus hat ein Grundbuchblatt im Grundbuch, das von Amtsgerichten geführt wird.
Wer ein Grundstück oder Haus kauft, nimmt üblicherweise eine Grundschuld auf, die im Grundbuch eingetragen wird. Damit bekommt die finanzierende Bank ein Pfandrecht, falls das Darlehen nicht ordentlich zurückgezahlt wird. Daher sind Baufinanzierungen für die Bank sehr sicher, denn notfalls kann sie das Haus verkaufen. Baufinanzierungen laufen üblicherweise über mindestens zehn Jahre. In dieser Zeit ist der Zins garantiert.
Zins und Tilgung
Neben der Zinszahlung wird das Darlehen fortlaufend getilgt. Mindestens ein Prozent pro Jahr ist zu Beginn üblich. Wer es sich irgendwie leisten kann, sollte anfänglich zwei oder drei Prozent pro Jahr tilgen. Wenn die Tilgung am Anfang gering ist, kann ein Baudarlehen zum lebenslangen Begleiter werden.
Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer zahlen eine monatliche Rate an die Bank und nicht einerseits Zins und andererseits Tilgung. Mit den Jahren sinkt der Darlehensbetrag durch die Tilgung. Der verbleibende Restbetrag kostet damit auch weniger Zins. Während der Zinsanteil an der monatlichen Rate also sinkt, steigt der Anteil, der für Tilgung eingesetzt wird.
Wer aktuell eine Finanzierung zu sehr niedrigem Zins abschließt, kann überlegen, sich und die Bank auf 15 Jahre festzulegen. Dann hat man Sicherheit vor möglichen Zinserhöhungen. Diese zusätzliche Sicherheit lassen sich Banken aber durch etwas höhere Zinsen bezahlen. Lauf FMH kosten Hypothekendarlehen auf zehn Jahre aktuell im Schnitt 3,31 Prozent und auf 15 Jahre 3,54 Prozent.
Zuschlag bei der Anschlussfinanzierung
Wer schon vor vielen Jahren gekauft oder gebaut hat, kann vor Verlängerung der Finanzierung stehen. Glück hat, wer beim aktuellen neuen Abschluss eines frischen Darlehensvertrages von alten hohen Zinsen runter auf neue niedrige Zinsen kommt. Das ersparte Geld kann bei gleicher Monatsrate für höhere Tilgung eingesetzt werden. Ohnehin ist der Darlehensbetrag nach zehn oder 15 Jahren gesunken, so dass mehr Luft für Tilgung bleibt. Damit wird ein Ende absehbar.
Was aber, wenn ein alter Darlehensvertrag erst in einem halben Jahr oder gar einem Jahr ausläuft? Darlehensnehmerinnen und -nehmer können mit der bisherigen oder einer neuen Bank schon jetzt einen Vertrag für die Zeit danach abschließen. Da die Banken damit rechnen müssen, bei eventuell späterem höheren Zinsniveau ein billiges Darlehen zu heutigem Zins auszahlen zu müssen, verlangen sie einen Zuschlag.
Das ist von Bank zu Bank verschieden und kann verhandelt werden. Solche Anschlussfinanzierungen kommen für Kunden infrage, die damit rechnen, dass die Zinsen wieder steigen - oder die Wert legen auf ruhigen Schlaf.
In einer früheren Version des Textes wurde anstelle des Begriffs "Grundschuld" das Wort "Hypothek" verwandt. Wir haben dies geändert.
Mehr zum Hintergrund dieser und anderer Korrekturen finden Sie hier: tagesschau.de/korrekturen